Operaciones inmobiliarias en China

Las operaciones inmobiliarias en China constituyen un ámbito prometedor, aunque bastante complejo, para los negocios y las inversiones. El mercado local destaca por su enorme escala, una infraestructura desarrollada, el importante papel de la regulación estatal y las particularidades sustanciales del régimen jurídico de los terrenos. Por ello, para los empresarios e inversores extranjeros es importante tener en cuenta tanto el valor de los inmuebles como su potencial comercial.

El mercado inmobiliario chino es uno de los segmentos más relevantes de la economía nacional. En su evolución influyen la urbanización, los cambios en la estructura demográfica, la política estatal de vivienda, la actividad inversora y la demanda empresarial. Al mismo tiempo, el mercado no es homogéneo: la situación en los principales centros económicos difiere considerablemente de la de las ciudades de menor tamaño. Esto debe tenerse en cuenta al planificar las inversiones y seleccionar un inmueble.

Para un inversor extranjero que tenga previsto adquirir un inmueble en China, es importante determinar de antemano el destino del inmueble. Los inmuebles comerciales, las oficinas, las instalaciones de producción, los complejos logísticos y las viviendas están sujetos a diferentes regulaciones. Son relevantes la fuente de financiación, la condición del comprador, la región en la que se realiza la adquisición y el uso previsto del inmueble.

Marco legislativo de la regulación inmobiliaria

El documento fundamental es el Código Civil. Para las operaciones inmobiliarias, reviste especial importancia el Libro II, «Derechos reales», que regula el derecho de propiedad, las facultades de uso de la tierra, el registro de activos, las hipotecas y otros aspectos. De conformidad con las normas establecidas, el nacimiento, la modificación, la transmisión y la extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles están, por regla general, vinculados a su inscripción en el registro público.

El segundo instrumento jurídico de mayor importancia es la Ley de Administración de Tierras. Esta ley determina el régimen jurídico de los terrenos, distingue entre la propiedad estatal y la propiedad colectiva, regula la concesión y el uso de parcelas, así como su desarrollo y el cambio de su uso previsto. Asimismo, al realizar operaciones inmobiliarias en China, es necesario tener en cuenta la Ley de Administración de Bienes Inmuebles Urbanos. Esta regula las relaciones relacionadas con la concesión de terrenos para la construcción, las operaciones con inmuebles, su registro y las hipotecas. En conjunto con el Código Civil, estas disposiciones constituyen uno de los principales fundamentos jurídicos del mercado inmobiliario.

Para los empresarios extranjeros también es importante la Ley de Inversión Extranjera, que establece los principios generales de acceso y protección de las inversiones, mientras que las restricciones específicas se determinan mediante las listas negativas vigentes y las normas especiales aplicables.

Operaciones inmobiliarias en China: registro de una empresa

La secuencia estándar suele incluir:

1. Elección de la forma jurídica y del tipo de actividad.
2. Preparación de los documentos del inversor y de la futura empresa.
3. Registro de la persona jurídica en el sistema de registro estatal.
4. Obtención de la licencia comercial.
5. Cumplimiento de los procedimientos fiscales y bancarios.
6. Realización de la operación inmobiliaria correspondiente.

La primera etapa consiste en determinar la estructura del futuro negocio. Un empresario extranjero puede constituir una empresa con inversión extranjera. Antes de preparar la documentación, es necesario determinar el tipo de actividad previsto y comprobar si está sujeto a las restricciones de acceso establecidas en la lista negativa vigente. Para el registro se prepara el siguiente paquete de documentos:

• solicitud de registro de constitución de la empresa;
• estatutos;
• decisión o acta del fundador;
• información sobre los participantes;
• documentos que acrediten la identidad de la persona física extranjera o el registro de la empresa;
• información sobre el representante legal, directores, administradores y otros cargos directivos;
• información sobre el domicilio social de la empresa;
• documentos que acrediten el derecho de uso del local;
• información sobre el importe del capital social y el procedimiento para su aportación;
• documentos relativos al nombramiento del representante legal y de los órganos de dirección;
• poder de representación, si los documentos se presentan a través de una persona autorizada.

Si el inversor tiene previsto adquirir bienes inmuebles en China a través de una empresa constituida específicamente para este fin, es aconsejable preparar previamente la documentación corporativa y la estructura jurídica de la futura operación con el inmueble. A continuación, se presenta la solicitud ante el organismo competente para el registro. Se comprueba la posibilidad de utilizar la denominación china elegida y su conformidad con los requisitos establecidos.

Se prepara la documentación que acredita el derecho de uso del local. En los estatutos se establecen la estructura de gestión, el procedimiento de adopción de decisiones, los derechos y obligaciones de los participantes, así como el importe y el procedimiento de aportación del capital. Todos los documentos se presentan ante el organismo de registro correspondiente, que verifica la integridad de la información presentada y su conformidad con los requisitos establecidos. Si se detectan errores o faltan documentos, se brinda al solicitante la posibilidad de subsanar las deficiencias. Tras una decisión favorable, los datos de la persona jurídica se inscriben oficialmente. La empresa obtiene la licencia comercial.

Tipos de actividades en el mercado inmobiliario

La actividad empresarial está relacionada con las inversiones, el arrendamiento, la gestión de inmuebles comerciales, el desarrollo de terrenos, la construcción, la explotación y la prestación de servicios de intermediación. Al mismo tiempo, cada área está sujeta a requisitos específicos en materia de organización empresarial, derechos sobre los terrenos, permisos y obligaciones fiscales. Por ello, es importante determinar de antemano el modelo de negocio previsto y comprobar qué restricciones se aplican al tipo de actividad seleccionado.

La compraventa de inmuebles en China es una de las actividades más habituales en el mercado local. Las empresas adquieren inmuebles para su propio uso, como inversión, para obtener ingresos por alquiler o para su posterior venta. Dependiendo de su finalidad, pueden tratarse de viviendas, oficinas, locales comerciales, almacenes, instalaciones industriales y otros tipos de bienes inmuebles.

Para formalizar la adquisición de un inmueble en China, es necesario comprobar la situación jurídica del inmueble y del vendedor. Se presta especial atención a la información del registro público, los derechos sobre el terreno, el uso previsto del inmueble y la existencia de hipotecas, embargos u otras cargas. Es necesario asegurarse de que el vendedor está efectivamente facultado para disponer del inmueble. La operación suele incluir la negociación de las condiciones comerciales, la realización de una revisión jurídica, la preparación del contrato de compraventa de bienes inmuebles en la República Popular China, la ejecución de los pagos y el registro de la transmisión del correspondiente derecho real. Si el comprador es una empresa extranjera, también se comprueba la posibilidad de adquirir el inmueble concreto de conformidad con las normas nacionales y regionales.

El arrendamiento constituye otro segmento importante del mercado. Los propietarios ceden el uso de los inmuebles a empresas, organizaciones comerciales, compañías industriales o particulares. Para las empresas, el atractivo de esta actividad está relacionado con la posibilidad de obtener ingresos periódicos sin vender el propio inmueble. El contrato de arrendamiento de un inmueble en China debe especificar:

• el inmueble;
• el plazo de uso;
• el importe y el procedimiento de pago del alquiler;
• el depósito;
• las obligaciones relativas a las reparaciones y al mantenimiento técnico;
• los gastos de suministros y servicios públicos;
• las normas de uso del inmueble;
• las condiciones de resolución anticipada del contrato.

En el caso de los locales comerciales, es especialmente importante comprobar que la actividad prevista por el arrendatario sea compatible con el uso permitido del inmueble.

El desarrollo inmobiliario es la actividad más compleja del mercado, ya que implica trabajar con inmuebles existentes, desarrollar terrenos, realizar proyectos de diseño y construcción y, posteriormente, vender o explotar los inmuebles. Este tipo de proyecto requiere analizar los derechos y la documentación, obtener los permisos necesarios, cumplir las normas aplicables y superar los procedimientos de autorización establecidos.

La actividad de intermediación incluye la prestación de servicios a compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. El agente se encarga de buscar inmuebles en China y clientes, organizar visitas, llevar a cabo negociaciones, acompañar la formalización de contratos y asesorar a las partes de la operación. El intermediario no se convierte en propietario del inmueble. Su función consiste en facilitar la celebración de la operación y desempeñar las funciones de agencia previstas en el contrato.

Adquisición de bienes inmuebles por extranjeros en China

La principal limitación para los extranjeros está relacionada con el hecho de que la adquisición de un inmueble no se considera un derecho incondicional de cualquier ciudadano extranjero o empresa extranjera. Las normas vigentes permiten la adquisición de bienes inmuebles para residencia propia, mientras que los requisitos concretos se establecen teniendo en cuenta las políticas locales. Por ejemplo, en Pekín, los ciudadanos extranjeros que dispongan de un visado de trabajo o de periodista y trabajen en China continental pueden, siempre que cumplan las condiciones establecidas, adquirir un único inmueble residencial para uso personal.

Antes de comprar un inmueble para una empresa en China, es necesario determinar quién será exactamente el inversor: una empresa extranjera directamente, una empresa registrada en una jurisdicción determinada, una sucursal, una oficina de representación u otra estructura. En el caso de una persona física, normalmente se comprueban el pasaporte, el documento de residencia vigente o la situación del visado, la información relativa a la residencia y al trabajo o los estudios en China, así como el cumplimiento de los criterios locales. En el caso de una empresa, la documentación requerida es considerablemente más amplia. Será necesario presentar documentación relativa al registro de la empresa, información sobre el representante legal, una decisión corporativa sobre la adquisición de bienes inmuebles en China, un poder de representación, la acreditación del registro de la empresa u otros documentos, dependiendo de la estructura de la operación.

Compra de bienes inmuebles residenciales en China

La inversión en un apartamento o una casa en este país requiere una comprobación sistemática tanto del propio inmueble como de la situación jurídica de las partes. Si es necesario adquirir un inmueble para una empresa en China, deberá determinarse previamente si la vivienda seleccionada puede realmente utilizarse para los fines previstos. No todos los inmuebles de este tipo son aptos para uso comercial, y el registro de la propiedad a nombre de una empresa no implica automáticamente el derecho a desarrollar una actividad empresarial en ella.

El tipo de inmueble residencial más común en la República Popular China son los apartamentos en edificios plurifamiliares. La adquisición de una casa puede presentar particularidades adicionales relacionadas con los derechos sobre el terreno y la situación jurídica de la parcela concreta. Antes de celebrar el contrato, es necesario determinar la categoría del inmueble y su uso permitido. Deben comprobarse la superficie, la planta, el número de habitaciones, el estado técnico, la fecha de construcción, la información sobre el promotor y los anteriores propietarios, así como la existencia de restricciones registradas.

Es importante comprobar el derecho a adquirir una vivienda en China en la ciudad concreta. Las autoridades locales establecen requisitos relativos al período de residencia, la actividad laboral, el pago de impuestos o las cotizaciones a la seguridad social, el número de inmuebles que pueden adquirirse y la finalidad de la compra. Estas normas se modifican periódicamente.

Si una empresa tiene previsto utilizar el apartamento exclusivamente para alojar a empleados, directivos u otros fines corporativos, la situación jurídica será diferente de la correspondiente a la adquisición de una vivienda con el objetivo de realizar una reventa de inversión. Por ello, la intención de registrar un inmueble a nombre de una empresa en China debe analizarse tanto desde el punto de vista del registro técnico de la propiedad como teniendo en cuenta la normativa corporativa, de inversiones, territorial y fiscal.

La comprobación del inmueble es una de las etapas más importantes de la operación. Incluso si el vendedor presenta documentos relativos al apartamento o la casa, el comprador debe comprobar por sí mismo que la información coincide con los datos del registro público. La revisión jurídica debe incluir:

• identificación del propietario registrado;
• comprobación del documento de registro del inmueble en China;
• análisis de los derechos sobre el terreno;
• inspección de la superficie y de las características técnicas;
• determinación del uso previsto del inmueble;
• detección de hipotecas y otras cargas;
• comprobación de la existencia de embargos o prohibiciones judiciales;
• determinación de la existencia de derechos registrados de terceros;
• comprobación de las deudas correspondientes a pagos obligatorios;
• análisis de los contratos de arrendamiento vigentes;
• comprobación de las facultades del vendedor;
• comparación del estado real del inmueble con los datos registrales.

Operaciones con bienes inmuebles comerciales en China

Esta categoría incluye centros de oficinas, locales comerciales, tiendas, almacenes, complejos logísticos, edificios industriales, terrenos industriales, instalaciones de uso público y otros tipos de bienes destinados a actividades empresariales. A diferencia del sector residencial, los inmuebles comerciales se adquieren con mayor frecuencia como instrumento de conservación del capital y de desarrollo empresarial, para obtener ingresos por alquiler, instalar unidades propias o formar una cartera de inversión a largo plazo.

El mercado local presenta particularidades significativas: el régimen jurídico del edificio debe analizarse conjuntamente con los derechos sobre el terreno correspondiente, el uso permitido del inmueble, los requisitos urbanísticos y las normas regionales. Analizar los inmuebles comerciales en China exclusivamente en función del precio por metro cuadrado no es suficiente. Es necesario determinar:

• quién tiene derecho a adquirir el inmueble;
• para qué fines está destinado;
• qué documentos acreditan los derechos del vendedor;
• si existen cargas y restricciones;
• qué gastos surgirán una vez completada la operación.

Los empresarios extranjeros consideran la adquisición de inmuebles en China para desarrollar actividades empresariales, constituir una empresa local con financiación extranjera, adquirir un local comercial a través de una empresa ya existente o crear una estructura corporativa independiente para un proyecto de inversión concreto. Los inmuebles comerciales difieren considerablemente en cuanto a su nivel de riesgo. Una oficina en un moderno centro de negocios, un local comercial en la planta baja de un complejo residencial, un almacén situado en un parque industrial y una instalación de producción presentan modelos económicos y requisitos de revisión jurídica diferentes. En un caso, el principal factor de rentabilidad será el flujo de ingresos por alquiler; en otro, la posibilidad de desarrollar la propia actividad empresarial; y, en un tercero, la infraestructura productiva y la accesibilidad de las rutas logísticas.

Antes de celebrar una operación de compraventa de un inmueble en China, es necesario realizar una revisión integral en varias áreas:

• jurídica: determina los derechos del vendedor y la existencia de restricciones;
• técnica: permite determinar el estado del edificio y la necesidad de realizar reparaciones;
• financiera: muestra la rentabilidad real y los gastos;
• fiscal: ayuda a calcular los pagos obligatorios;
• comercial: permite determinar si existe una demanda estable del inmueble y hasta qué punto será fácil alquilarlo o venderlo.

Fiscalidad de los bienes inmuebles en China

Al planificar un proyecto de inversión, no basta con calcular únicamente el precio del inmueble. Es necesario determinar de antemano todos los impuestos que pueden surgir en el momento de la adquisición, durante la tenencia del inmueble, al obtener ingresos por alquiler y al desinvertir. Una persona física que venda una vivienda que haya poseído durante menos de dos años debe pagar el IVA a un tipo del 3 % sobre el importe total de la venta, mientras que, si ha poseído el inmueble durante dos años o más, la venta queda exenta de este impuesto. Si un empresario tiene previsto invertir en bienes inmuebles en China, es aconsejable definir la estructura de la operación antes incluso de firmar el contrato.

Uno de los principales impuestos es el impuesto sobre la transmisión de la propiedad. De acuerdo con la legislación vigente, el tipo impositivo oscila entre el 3 % y el 5 % de la base imponible correspondiente. Si el precio declarado es considerablemente inferior al valor de mercado sin una justificación válida, la autoridad competente puede determinar la base imponible conforme al procedimiento establecido.

Para la adquisición de vivienda en China por una persona física suelen aplicarse beneficios fiscales especiales y tipos reducidos; no obstante, su importe concreto debe comprobarse teniendo en cuenta la política vigente en la región correspondiente y las características del comprador. La formalización del contrato genera obligaciones relativas al impuesto de timbre. Para los contratos de compraventa de bienes inmuebles en la República Popular China, el tipo aplicable a las operaciones de transmisión de bienes, cuando corresponda, es del 0,05 % del importe. No obstante, el cálculo concreto debe realizarse teniendo en cuenta la condición de las partes y la naturaleza del documento.

Para los inmuebles utilizados directamente por su propietario se aplica un régimen diferente: el impuesto se calcula sobre el valor residual del inmueble después de la deducción prevista por la ley, y el tipo básico es del 1,2 %. Las aclaraciones oficiales de las autoridades fiscales también confirman esta diferenciación: la parte del inmueble destinada al alquiler tributa en función de los ingresos por alquiler, mientras que la parte utilizada por el propietario tributa conforme a un modelo basado en el valor del inmueble.

Si el arrendador es una empresa, los ingresos procedentes del alquiler también se tienen en cuenta para calcular el impuesto sobre la renta de sociedades, cuyo tipo es del 25 %. Para una empresa no residente que obtenga ingresos de fuente china sin disponer de un establecimiento permanente correspondiente, o cuando dichos ingresos no estén relacionados con dicho establecimiento, la legislación establece una regla especial: el tipo aplicable a los ingresos correspondientes es del 20 %, aunque la carga fiscal efectiva depende de los beneficios fiscales aplicables y de las disposiciones del convenio internacional correspondiente.

Particularidades del arrendamiento de bienes inmuebles en la República Popular China

Una de las reglas más importantes se refiere al plazo del arrendamiento, que no puede superar los 20 años. Si las partes establecen formalmente un período más largo, la parte que exceda dicho plazo no tendrá validez jurídica. Una vez finalizado el plazo inicial, las partes tienen derecho a celebrar un nuevo contrato. Esto es especialmente importante en los proyectos comerciales, ya que en ocasiones las partes intentan fijar el período de uso más prolongado posible.

Para los contratos con una duración superior a 6 meses se exige la forma escrita. Si las partes no formalizan dicho acuerdo por escrito y no es posible determinar su duración, la relación se considera un arrendamiento por tiempo indefinido. Por ello, en el caso del uso comercial de un inmueble, el acuerdo escrito constituye, en la práctica, un instrumento necesario para proteger los intereses de ambas partes.

Si una empresa tiene previsto registrar un bien inmueble en China o formalizar un derecho de uso a largo plazo sobre un inmueble, es necesario determinar por separado qué procedimientos de registro y notificación se aplican específicamente a las opciones seleccionadas. También existen normas importantes para los casos de cambio de propietario. Si el inmueble se vende mientras el contrato de arrendamiento sigue vigente, el cambio de propietario no extingue la validez del contrato. En las circunstancias correspondientes, el comprador del inmueble debe tener en cuenta los derechos existentes del arrendatario.

Al preparar el contrato, primero es necesario determinar la categoría del inmueble en China. Las normas aplicables al arrendamiento de un apartamento, una oficina, un local comercial, un almacén o una instalación industrial difieren considerablemente. Los acuerdos a largo plazo son ampliamente utilizados por las empresas que necesitan garantizar un lugar estable para desarrollar su actividad durante varios años. Puede tratarse de una oficina, una tienda, un restaurante, un almacén, un centro logístico o una instalación de producción. Para el arrendatario, la ventaja de un contrato a largo plazo consiste en la previsibilidad de los gastos y la reducción del riesgo de tener que trasladarse de forma inesperada. Para el propietario, proporciona un flujo de ingresos más estable y reduce el período de inactividad del inmueble.

Es necesario establecer las condiciones contractuales con precisión. En primer lugar, deben fijarse el importe del alquiler, el calendario de pagos, el mecanismo de modificación de la renta, el depósito de garantía, las condiciones de indexación, los gastos de suministros, los gastos de explotación, las reparaciones y el procedimiento para realizar mejoras. Si las partes acuerdan un incremento anual del alquiler, la fórmula debe ser clara e inequívoca. De lo contrario, al cabo de varios años puede surgir una disputa sobre la forma exacta de calcular el nuevo importe. En los arrendamientos comerciales, es aconsejable diferenciar detalladamente entre las reparaciones estructurales y las reparaciones ordinarias.

En el arrendamiento de un inmueble industrial en China, también deben analizarse el uso previsto del terreno, las características de las instalaciones de producción, los requisitos medioambientales, la infraestructura de ingeniería y la posibilidad de ubicar una determinada actividad industrial. Para una empresa extranjera es importante asegurarse de que la celebración del contrato de arrendamiento sea compatible con su condición jurídica y con su actividad efectiva. En cada caso, es necesario comprobar los requisitos relativos al domicilio y al tipo de actividad empresarial correspondiente.

Conclusión

Las operaciones inmobiliarias en China constituyen un conjunto complejo de procedimientos jurídicos, administrativos, fiscales y comerciales. Deben tenerse en cuenta el valor del inmueble, su situación jurídica, la categoría del terreno, el uso previsto del inmueble, los derechos del vendedor y otros aspectos. El mercado chino ofrece importantes oportunidades para los negocios y las inversiones; sin embargo, el éxito del proyecto depende de la calidad de la revisión previa y de la minuciosidad con la que se estructure la operación.

La intención de comprar un inmueble en China no debe comenzar directamente con la búsqueda de un edificio, apartamento, oficina o local comercial adecuado. Primero es necesario determinar el objetivo de la adquisición, la condición del futuro propietario y el modelo de uso permitido del inmueble. Es preciso averiguar de antemano si la modalidad concreta de adquisición está permitida, si el inmueble se ajusta al uso previsto y qué requisitos adicionales se aplican al comprador.

El acompañamiento por parte de especialistas tiene un valor especial. Una consultora aborda la operación como un proyecto de inversión o comercial integral. Un equipo de expertos puede ayudar a determinar el modelo de actividad adecuado, comprender los requisitos aplicables al inversor extranjero, organizar la revisión jurídica del inmueble y de la documentación, así como evaluar las consecuencias fiscales. Con el apoyo de profesionales resulta más sencillo preparar y negociar la documentación contractual.